小区物业合同过期18年 公共收益成一笔“糊涂账”

金色家园小区 本报记者 陈浩 摄

金色家园2022年第三季度公共收益

黄浦区青岛路66弄金色家园小区部分业主向新民晚报“夏令热线”反映，小区物业公司的服务合同竟已过期18年，而小区公共收益更是一笔“糊涂账”。截至发稿，针对业主们的核心关切，多方已有所回应，新一届业委会已启动相关审计流程。

超期服务引发质疑

金色家园为高层公寓住宅区，由3幢楼共9个门号组成，共计441户居民及商用裙房，于2004年12月交付使用。目前由上海申厦物业有限公司管理。

业主曹先生（化名）介绍，该物业公司的服务合同期限为2005年10月1日至2007年9月30日，此后再未签订新合同，至今竟然已过期18年。“物业公司为何迟迟不续合同？在一些业主不知情的情况下，何以能持续服务？”他提出质疑。

对于这一看似夸张的问题，属地福海居委会工作人员张先生表示，物业公司超期服务的情况在本市部分小区并非孤例，也非“根本矛盾”。

记者查询相关法规发现，根据民法典、《上海市住宅物业管理规定》及相关司法解释，若小区业主大会未作出续聘或另聘决定，物业继续服务的，原合同效力延续，服务期限转为不定期；物业公司按原合同提供服务且业主未明确拒绝的，视为事实物业服务合同关系成立；新物业公司接管前，原物业须维持服务。从法院判例来看，业主以“合同到期”为由拒缴物业费的诉求，通常会被驳回。

为何长达18年未签约新版物业合同？上海申厦物业有限公司负责人周先生解释，公司收取的物业费标准为2.10元/平方米，20多年未调整。由于运营成本和人工费用逐年上涨，公司曾考虑提高物业费，但遭到业主反对，当时的业委会也希望维持现状，涨价一事不了了之。而物业费标准通常随合同拟定约定，涨价事宜搁置后，续签合同的工作也未能推进，导致合同长期未更新。

公共收益产生疑问

随着物业服务合同“过期问题”的曝光，小区部分业主对公共收益这一“钱袋子”产生了疑问。

有业主向记者展示了通过“上海物业”小程序查询到的小区公共收益详情。查询结果显示，金色家园2022年第三季度：停车费收入0元，广告费收入2100元；2022年第四季度：停车费收入0元，广告费收入2100元。2023年第一季度：停车费收入0元，广告费收入2100元；2023年第二季度：停车费收入0元，广告费收入84884.80元；2023年第三季度：停车费收入2100元，广告费收入0元；2023年第四季度：停车费收入2100元，广告收入0元……上述公共收益收支公示表中，还有其他多个项目，收入均为0。

另一位业主汪先生（化名）表示，“前一阵小区里贴出了2025年第一季度的公共收益收支公示表，表上的‘收入’也是2100元，没有业委会盖章，引起了业主议论。”

记者梳理发现，从2022年第三季度至2025年第一季度的11个季度中，一笔2100元的固定金额出现10次，分别计入“停车费收入”（6次）和“广告费收入”（4次），且两者不同时出现。当停车费有“收入”时，广告费收入必为0，反之亦然。数笔收入唯一让业主们“欣慰”的是，其中有一次的金额涨到了84884.80元。

有业主表示，小区临时停车位（地面加地下）最多约60个，临时停车收费标准为1小时内免费，4小时5元，24小时20元封顶。按每个车位每月400元计算，一年停车费约28.8万元，一个季度约7.2万元。此外，9个门号18部电梯的广告收益，参照2024—2026年广告合同，每个季度约1.2万元。业主们认为，公示的公共收益远低于实际应有数额，怀疑被打秋风了。

收益分配“口头约定”

7月8日，记者约请上海申厦物业公司负责人周先生来到报社。他介绍，金色家园的公共收益，主要含停车费收入、广告费收入，其中停车费是大头。但他表示，业主对停车费的理解有较大偏差。其中，停车费收入远远没有业主预期的那么多。小区两层地下停车库有333个产权车位，其中大部分已由业主买断，另有70个产权车位归开发商所有，这些车位产生的费用均不纳入小区公共收益。

业主或访客的临时停车，主要停泊在地面（有十几个），地库内则是见缝插针。这些“流动”“临时”的停车位，即便占用坡道，“远没有业主所说的60个那么多”，可能也就大约20个。部分开发商持有的产权车位用作租赁车位，停车费由物业代收后上缴开发商，并不纳入小区公共收益。

当被记者再三追问，金色家园每个季度临时停车费收益在未分配前的基数时，周先生始终未明确答复，仅表示“请关注审计报告”。对于收益分配比例，他称，物业公司与老业委会有“口头约定”，停车费和广告费大部分归物业公司，以弥补物业费未涨、人力成本飙升导致的经营亏损，同时留出部分划入小区公共收益账户，“小区的公共收益账户不该是0”。

针对某个季度的收益突增至84884.80元的情况，周先生解释，该笔款项是当季停车费与2022年度广告费的总和。

新业委会提交审计

随着物业公司“过期”18年、公共收益“糊涂账”质疑的曝出，一些问题指向早年的业委会。记者了解到，金色家园小区共产生过三届业委会，新一届（第三届）业委会于2024年11月选举产生，目前新旧业委会主任均回避相关问题。

居委会工作人员张先生认为，部分业主对物业公司的否定，并不能代表全体业主意见；即便业委会成员间也存在分歧。“支持物业公司的业主也有很多。”7月10日，有两位居民来到新民晚报值班室称，“现在的物业公司并没有什么不好”，并认为“反对现物业的一批业主带节奏，撕裂小区，制造混乱”，呼吁小区管理透明、维修工程等项目公正无私。

据新一届业委会工作报告，后续将推进完善《业主管理规约》、清查公共资产、选聘（续聘）物业公司等工作。目前，相关工作在推进中。申厦物业公司已正式向业委会发送了“申请金色家园物业续签函”：“由于历史原因，物业服务合同期满后没再续签……承诺2年内物业管理费2.1元每平方米，同时会积极努力提高服务质量。”

据了解，业委会已委托第三方审计机构，对上一届业委会的财务状况进行全面审计，重点核查物业费用收支、公共收益结存、维修资金使用等业主最关心的问题。居委会也在持续协调业委会和物业，沟通相关情况。小区业主们期待，审计结果能尽快出炉，他们心头的疑惑，也能尽快得到解答。

本报记者 陈浩