地下产权车位业主有投票权吗？ 一小区业主大会决议被撤销

闵行区“某某花园”小区于2023年召开临时业主大会，就“是否同意续聘现任物业服务企业”的议题进行投票表决。小区业主委员会在组织此次投票时，依据其自行解读的《业主大会议事规则》，未将业主拥有的地下产权车位面积计入专有部分总面积，同时也未向仅持有车位产权、不持有房屋产权的业主发放选票，未将其计入业主总人数。

业主大会通过“同意续聘”的决议后，王某等15名业主认为，业委会的做法严重违反了法律法规，剥夺了他们的表决权，导致表决结果失真。他们多次与业委会沟通无效后，向闵行区人民法院提起诉讼。请求法院撤销上述业主大会关于“续聘物业服务企业”的决议。

法院经审理查明，原告王某等15人均持有由上海市自然资源和不动产登记局核发的《不动产权证书》，证明他们是小区地下特定车位的所有权人。而小区《业主大会议事规则》中并未明确排除产权车位业主的表决权。被告业委会在组织投票时，确未将车位面积计入总专有面积，也未通知车位业主参与投票。

根据《上海市住宅物业管理规定》第五十八条第二款之规定，专有部分是指不动产登记簿上记载的业主依法取得所有权的地下停车位、房屋、摊位等特定空间。本案中原告所有的地下车位已经依法登记，符合专有部分的法定构成要件，应当认定为建筑区划内的专有部分。

原告作为车位专有部分的所有权人，其业主身份依法确立。依据民法典第二百七十八条之规定，业主对共同事项享有表决权，该表决权既基于房屋专有部分，也基于车位专有部分。业委会剥夺其表决权于法无据。

业主大会的决议不仅内容要合法，程序也必须合法。被告以操作困难或历史惯例为由，排除部分合法业主的表决权，系程序上的重大瑕疵，直接影响业主大会决议的合法性基础。被告关于‘即使计入也不影响结果’的主张，系主观臆测，不能成为程序违法的正当理由。对于《议事规则》理解有分歧的，应当作出有利于保障业主合法权益的解释，而非限制或剥夺其权利的解释。

综上，闵行区人民法院作出判决：支持原告的诉讼请求。撤销上海市闵行区“某某花园”小区业主大会关于“续聘物业服务企业”的决议。

该案中业委会败诉，导致决议被撤销，根本原因就是小区《业主大会议事规则》中并未明确排除产权车位的表决权。该案例及同类案件清晰地确立了司法界的审判标准，明确了小区地下产权车位在业主大会表决中的法律地位——必须计入专有部分面积，车位业主必须享有表决权。业主大会的程序合法性至关重要，任何剥夺或限制法定权利的程序瑕疵都可能导致决议被撤销，该案为上海市小区业主委员会如何规范组织业主大会提供了明确的法律指引，避免了此类纠纷的重复发生。 黄友健